去化率從86%降到71% 年底在西安買房會容易些嗎?

  近日,關于“房價限跌”的話題引起了業內廣泛關注。“房價限跌”來源于網絡消息:馬鞍山住房和城鄉建設局要求“規定新備案商品房售價不得低于備案價格10%。”很多購房者由此認為,樓市或許開始進入了下行期。那么,年底到了,西安樓市會是什么走向呢?


  “限跌”短期內不會在西安出現


  西安新房長期依舊看好


  “房價限跌”讓部分購房者擔憂,甚至有人預測,西安樓市也有可能出現限跌的情況。對此,業內人士認為,短期內西安不會出現,因為房地產不僅事關土地財政、城市發展,還牽扯到其上下游行業對經濟的拉動作用。


  美城股份市場研究中心總監沈瑋認為,樓市在擠泡沫階段,各級城市表現差異明顯。對于基本面較差的城市,前期借著虛火抬高的房價會迅速回落,馬鞍山便是例子。但是對于大多城市來說,穩經濟保增長的方式還離不開“房地產”。而目前西安市場上,隨著市場橫盤時間越來越長,但土地和建設成本上漲,以及城市發展走勢向好,西安的房地產市場,尤其是新房市場長期依然看好。


  西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱郁認為,短期內西安樓市限跌可能性不大,新房價格底部結構支撐明顯,下探乏力且空間不足,不具備回落條件和市場背景。目前西安市場上,搖號樓盤在緩慢減少,中簽率在持續上升,這跟主城區供應量減少有一定關系,從近期新盤以及推貨量較多的房源來看,西咸新區占比較大。


  去化率從86%降到71%


  買房機會增多


  對于西安的房地產市場來說,今年逐漸進入冷靜期。從房源供貨量上來看,上半年約有42925套房源進行了線上登記,線上登記人數為128969組家庭參與(含重復登記)。從搖號情況上看,上半年的千人搖樓盤較多,約為30多個。


  而7月—10月市場推貨量約為36703套,環比下降52.53%,線上登記人數為80862組(含重復登記),環比下降73.34%。從創典全程1—10月數據統計可以看出,2019年5月份的平均去化率達到最高,達到86%,從8月開始出現下滑拐點,10月份將至71%。


  梳理7—10月開盤項目可以看出,搖號樓盤約為57個,其中中簽率最低的為萬科·翡翠國際,僅為4.8%;不需要搖號的樓盤約為74個(包含臨潼),從數據中可以看出,現階段買房,需要搖號的項目越來越少。從創典全程的數據可以看到,7-10月中簽率相對比上半年并未有明顯的提高,說明需要搖號的項目仍舊是性價比極高,吸引眾多購房者。從100%去化樓盤占比來看,上半年和下半年的數據相差也較多。根據美城機構的數據統計顯示,100%去化率的項目,5月份有19個,6月份有21個。而進入下半年后,數量一度下滑,例如7月份有13個,8月份有6個,10月份有9個。


  從去化率、搖號項目的減少以及100%去化率項目的持續減少,可以看出,西安的樓市已經開始進入橫盤期。沈瑋建議,現階段的調整期,給自住購房者提供了更多的選盤窗口期,需要的是冷靜分析自身需求,多加對比樓盤優缺點,擇優選擇適合自己的房源。而且,有一部分房源因為客觀原因此前沒有推出,預計會在11月和12月入市,因此會新增不少購房機會。


  趕上年底收官的快車,購房機會可能增加。朱郁認為,今年前幾個月,由于部分房企工程節奏影響了營銷節點,以及政府職能轉換等客觀原因,導致西安樓市的供應間歇性縮水,而年底大量新盤亮相、老盤加推,并且價格透明、分化程度差異較大,從而給置業者提供了較好的機會。


  促銷項目增多


  樓市要涼涼?


  剛剛過去的雙11,西安樓市也是借勢營銷,紛紛打出優惠活動,這應該也是樓市在經歷高漲后的首次大面積“促銷”活動,但是力度并不大。從西安房企的宣傳中可以看到,優惠活動為:跨界聯盟、N重福利津貼+轉介政策升級+成交豪禮、全民嘉年華、最低8折起等。


  例如,高新地產推出三盤鉅惠,最低8折起的雙11淘房節活動;恒大雅苑推出3套特價房,單價最低為7939元每平米;藍光陜西區域則在雙11當天推出了特惠房源直減10萬的活動,并且還有到訪禮、車位禮等6重大禮等。


  距離2019年結束只剩下不到50天,據了解,很多開發商的年度任務距離年初的設定,還有一段距離。可以預見的是,為了搶收,開發商對項目的打折促銷開始增多。從記者走訪的市場情況看,主城區定價合理且配套完善的項目,價格依舊堅挺。相對比的是,新區、遠郊的項目,因為價格因素和配套尚不齊全的原因,部分項目已經開始了優惠促銷的活動,有個別項目力度較大。沈瑋認為,市場有比較明顯的分化,但并不是說樓市就此“涼”了,只是購房者更謹慎了,這跟市場下行也有一定的關系。


  一位房地產業內人士分析道,根據以往的經驗,房地產的周期基本上是三年至五年,從2016年下半年開始,西安房地產市場進入復蘇乃至火熱的周期,到2019年下半年,已經持續了近3年時間,市場積攢的購買力得到釋放,接下來預計會逐漸進入平淡期。


  朱郁認為,目前市場進入平穩期,也是階段性的瓶頸期,與集中度較高的頻繁加推樓盤有關,與價格備案的高低有關,也與產品面向客群高、中、低的結構層次有關,還與主城區、近郊、遠郊不同的區域價值、配套功能、發展重心等有關。


標簽: 西安買房 西安

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