西安二手房價創四年半最大降幅,140萬的兩房降到106萬

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國家統計局的數據顯示,9月份西安二手房銷售價格創下了2015年3月以來最大降幅。


  前兩年持續火爆的西安房地產市場今年以來有所降溫,而今年“金九銀十”,西安二手房市場有點涼。來自國家統計局的數據顯示,9月份西安二手房銷售價格更是創下了2015年3月以來,即四年半以來最大降幅。相對新房市場,二手房市場更多呈現的是剛性需求,二手房市場的走涼能否影響到新房市場?


  金九樓市遭遇“橫盤”


  西安二手房市場出現“抄底價”


  “抄底價,106萬,首付3成就購,產權清晰,誠售。”西安市太白南路一家房產中介的工作人員給華商報記者介紹,這樣的房子若是放到一年前能賣到140萬,而且還不一定有房。


  這位工作人員表示,這套便宜了30多萬的兩居室,房產證剛滿兩年,除了契稅和個稅,不用承擔營業稅。“房子沒有問題,就是房東想出售變現。”據他介紹,附近像這樣的房子還有不少,“有的雖然掛牌價在一萬六七,但價格可以再談,有比較大的活動空間。”


  “金九銀十”是房地產傳統旺季,但在今年,樓市卻沒旺起來。為了促成交易,抄底價、特價等字樣頻頻出現在二手房掛牌房源中,高不可攀的價格也扭頭向下。


  根據國家統計局公布的70城房價指數顯示,9月全國有28個大中城市二手房價格下跌,下跌城市數量創下2015年5月以來新高。西安二手住宅銷售價格環比下降0.6%,降幅為2015年3月以來最大。


  西安二手房價格創四年半最大降幅,預示什么?


  “二手房更真實地反映了房地產市場的情況。”美城機構市場研究中心總監沈瑋表示,與新房相比,二手房市場較為分散,業主和買家對市場的敏感度較高。不過,定價隨意性較強的二手房,價格超越價值形成的泡沫也大于新房。在樓市進入橫盤期以后,交易即不可避免轉冷。為了盡快出手套現,業主開始選擇降價出售。


  當然,“抄底價”和“特價房”也不排除是為了吸引客戶。在雁塔區一家中介門店前,華商報記者看到其房源信息板上打出“抄底價”字樣。不過,記者在中介網站將這套“底價”出售的房子與小區同戶型、同面積房源比較后發現,所謂“抄底價”并不是最低掛牌價格。


  西安在售二手房將近9萬套


  二手房難賣,中介轉賣新房


  對房產中介而言,過去一年市場由熱轉冷,形成了巨大落差。“今年交易量遠不如去年。”


  瑪雅房屋西安草場坡店負責人李周生表示,去年很多業主只是試探性降價。今年由于滯銷,房源增加,價格跳水也越來越多。目前剛需房源還算有吸引力,這類客戶有的急著買婚房,有的為了孩子上學,“二手房市場已沒有多少改善或投資客戶了,購房人對新房更感興趣。”


  踩著去年的市場熱度,王偉開了一家房產中介,主做二手房租售。沒想到,今年以來市場轉冷、成單率下滑,同行競爭也更激烈了。今年7月,他手上有一套房子就快成交了,臨到簽合同卻被另一套更便宜的房子“搶”了生意。因為二手房難賣,最近王偉的門店大部分時間在銷售新房,“現在很多中介都既做二手房交易,也代售新房。”


  獨立地產評論人李連源表示,二手房降價與新房增加有關,“新房供不應求,許多人久搖不中,退而求次去買二手房。新樓盤增加勢必分流購房需求,二手房降價就成了常態。”


  今年9月,西安住宅意向登記平臺共有71個樓盤登記,推出14919套房源,供應達到了今年以來的峰值。雖然,其中有部分房源僧多粥少,甚至存在“千人搖”。但就整體登記情況來看,9月份推出的這1萬多套新房中,超過半數不需要“搖號”就可購買,新房市場也趨于穩定。


  由于交易量減少,西安二手房掛牌量居高不下。據諸葛找房統計,截至今年9月,西安二手房掛牌89303套房,連續6個月掛牌量超過8萬套。可以形成對比的是,去年下半年時,西安二手房的單月掛牌量一直保持在6萬套左右。


  買賣雙方話語權轉換


  二手房“回吐”虛高漲幅


  2018年年初的時候,西安一套待售的二手房,有十幾個客戶來看,房東坐地起價的現象屢見不鮮。與該現象并存的就是新房與二手房價格出現“倒掛”。


  所謂新房與二手房價格出現“倒掛”,即某個地段的二手房價格高于在售新房價格水平,這是2017-2018年西安房地產市場出現的獨特現象。不同于北京、上海等一線城市已進入存量房時代,新房仍在大規模開發中的西安,這顯然有些違背市場規律。


  “倒掛”最瘋狂時,因價格看漲而導致的“房東毀約”屢見不鮮,市場秩序受到極大挑戰。現在二手房掛牌量和成交價的一升一降,再次體現出買賣雙方預期與話語權的轉換。


  “現在是買方市場,掛牌久了又著急賣掉房子的業主會主動降價。”在曲江從事中介工作的小張稱,他手上有一套三居室戶型,業主已三次降價,合計降了有30萬元。他說,這套房子的業主愿意讓這么多錢主要是急著換房,需要在最近湊夠新房房款。


  當然,也有人表示,不缺錢的人往往都不會賣二手房。剛把西灃路一套二手房出租出去的劉先生表示,此前自己的房子掛牌3個月,他始終沒有降價,“跌的時候我是不會賣的。”


  李連源認為,透過這兩年的價格漲跌來看,西安房地產市場是不成熟的,這與西安房地產市場的歷史、特點等相關。許多人都蜂擁去搶新房的時候,覺得房價預期更高,于是轉過來又炒熱了二手房,給漲價創造機會。當然相比新房,二手房自身也有眼見為實等優勢,尤其是次新二手房,占據了比較成熟的地段和配套資源,溢價能力長期得不到體現,借著這一輪樓市上漲形成補漲。


  房地產行業人士周文豪稱,西安房價經過兩年多上漲后,市場進入觀望和調整期。今年以來,無論是新房還是二手房成交量,都比去年有所下跌。與新盤相比,二手房價格要更加敏感,所以“回吐”虛高漲幅的情況也較多。


  價格倒掛仍然存在


  二手房價格面臨下調壓力


  王濤想在曲江買房子,但這里的二手房價格不菲——他能看上的接近兩萬元/㎡。于是在跟著中介看了很多房子后,他放棄了買二手房的想法,堅定地加入搖號大軍。“新樓盤現在也有1.4~1.5萬元/㎡的房。”他這么解釋自己的想法,比起二手房,新樓盤只是需要沾點搖號的運氣。


  周文豪表示,在全市范圍內,西安新房價格超過二手房掛牌價,但需要分區域甚至分樓盤來看,“老城區的二手房,有些價格已經比新房低了,但在曲江、高新等地的一些二手樓盤,掛牌價格仍然要比新房貴。在這些區域,一二手房價格倒掛現象依然存在。”


  在9月份上線登記的曲江區域新盤中,包括金輝世界城、萬科翡翠國際、中海曲江大城等項目,均為精裝房源,備案均價13893.81-18731.99元/㎡。


  根據貝殼二手房平臺上公布的房源信息看,曲江1.5萬元/㎡以內的二手房有很多是毛坯房源。而建筑年代在兩年左右的次新房,掛牌單價則向2萬元/㎡集中。這樣比下來,曲江的二手房并不比新房有價格優勢。


  中國社科院財經戰略研究院日前發布的《中國住房市場發展月度分析報告》顯示,核心城市房價總體由漲轉跌,二手房成交量繼續下降,一線城市整體微跌,北京房價下跌相對較快。


  李連源認為,近期國內許多大中城市都已出現了二手房掛牌量增加、掛牌價格回落的情況,這其實是市場擠水分的過程。從正常規律來看,除了熱門地段,一手房價格高于二手房這是應有常態。從這個角度來說,西安二手房在年底還有下行可能,“每到年底,在開發商回款促銷的需求下,新房打折力度有所上升,二手房價也會受到抑制。”


  “投資屬性驅動了新房銷售。”沈瑋表示,二手房通常處在配套比較完善的區域,若不是有大的規劃和政策變動,市場漲幅很難超過新區。而對于投資者而言,買入主要是為了后期出手。那么對賭有潛力的新區,二手房很難獲得投資類客戶青睞。


  二手市場低溫循環


  新房會不會出現拐點?


  西安二手房降價的蝴蝶效應能否波及新房市場?


  貝殼研究院認為,在國內不少大中城市,二手房市場正在進入“成交下降-需求觀望-業主降價-均價下跌-觀望加劇-成交下降”的低溫循環狀態。那么,這種低溫是否會傳導到新房市場,進而造成一手房價格出現拐點呢?


  “如果調控持續嚴厲,尤其是金融政策嚴格執行提高首付比例、上浮貸款利率等,那么無論新房還是二手房,價格都會承壓。”周文豪說,不過,調控是一把雙刃劍,對上下游產業鏈及地方經濟也會產生影響,“因此,綜合考慮,只能說二手房價格出現理性回調,對于新房價格的影響有限。”


  但也有業內人士認為會波及新房市場,“二手房價格下跌難免會影響到新房市場,就看影響的程度有多大。近期新房市場出現明顯降溫就是例子。至于說新房價格是否會出現拐點,這個不好判斷,還需繼續觀察。”萬聯證券西安營業部投顧屈放表示。


  相比分散隨意的二手房市場,影響新房價格的場外因素也更多一些。近日在山東濟南、福建福州、廣東肇慶等地,都傳出因樓盤降價而導致業主投訴甚至“維權”的現象。


  長期從事二手房行業的西安經紀人協會會長邵濤表示,二手房購買者以剛需為主,新房受眾則涵蓋自住、投資等不同需求,擾動價格的因素也更多。目前來看,未來一段時期樓市橫盤還將繼續,政策、金融以及供需等因素都將對房價走勢產生影響。


  有業內人士指出,今年“金九銀十”,西安新房市場出現了明顯分化,降溫在所難免。而二手房市場出現了降價走勢,自然會對新房市場造成影響。在房地產市場中,決定購買力的關鍵是供需,在供應層面,近期西安主城區和西咸新區等地,都出現了大規模土地放量,九月份商品房供應量出現大幅增加;需求方面,曾經只要有項目開盤就賣完的現象已經成了鳳毛麟角,購房者更加理性與從容。可以看到的現象是,曾經的火爆場景逐漸淡去,目前西安房地產市場價穩、量穩、走勢穩,呈現橫盤整理的平穩態勢,回歸健康、穩定的狀態。


  (原題:《西安二手房創四年半最大降幅是否會波及新房?》)


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